破發與 潛水並存 內地房企香港上市遇冷
香港資本市場對近期赴港上市的內地中小型房企表現冷淡。
3月28日掛牌的湖北發展商光谷聯合上市首日即告"破發"，0.76港元的收盤價較0.83港元的發行價下跌超過8%。稍早前登陸港交所的另一傢發展商陽光100中國同樣以"破發"完成瞭上市後的首日亮相。
"近期上市的地產新股整體規模不大，知名度不夠，從土地儲備或者市銷率來看不便宜，導致已上市地產股大部分處於下跌狀態。"東方證券分析師張奇對記者表示。
高負債不受歡迎
此次上市的光谷聯合，主要在湖北及山東從事開發及營運主題產業園，主題產業園多數為高增值行業，包括軟件、金融服務、生物科技等。截至去年底，光谷聯合一共擁有11個產業園項目，以及3個住宅項目。
過去四年，光谷聯合的營業額復合年增長率為35.6%，利潤復合年增長率為23.9%，不過2013年20億元人民幣的營業額，在所有香港上市的內房股中仍屬於中小規模。
而稍早前上市的陽光100中國，去年前三季度銷售額為20億元人民幣，規模也不突出。
截至去年11月底，陽光100中國一共擁有25個開發中項目，折合土地儲備約1170萬平方米，其中多用途商務綜合體及復合型社區分別為530 萬平方米及640萬平方米，分別占總土地儲備的45.3%及54.7%，多位於天津、重慶、武漢、長沙、南寧、濟南等二三線城市。
一傢已上市內地房企高管對記者表示，香港投資者對內地房企的估值以往看重土地儲備，但如今更重視企業的負債率、利潤率以及持續經營的能力。
上述兩傢新上市的房企恰恰表現出高負債的特點，其中光谷聯合截至去年9月底資本負債比率達到近150%，而陽光100中國的凈負債比率截至2013年9月底達到442%。盡管負債率會隨上市後股本擴大而下降，但負債高企的現狀顯然還是影響瞭投資者的信心。
此外，光谷聯合與陽光100中國"破發"的原因也與其不佳的上市時機有關。
盡管去年內地房地產市場量價齊升，但資本市場對房地產行業流動性的擔憂加劇，使得內房股的估值降至瞭歷史的低谷。而內地發展商以犧牲利潤率的方式維持規模擴張，也讓香港投資者對整個行業的前景感到擔憂。
再融資成本上升
事實上，不僅今年上市的兩傢發展商經歷瞭"破發"的窘境，去年登陸港交所的內房股，上市後的股價表現也不盡如人意，目前尚有多傢去年上市的內房股處於"潛水"狀態。
即便如此，有消息稱，今年排隊上市的內地發展商依然為數眾多，其中包括國瑞地產、力高地產、金輝中國、重慶協信、山東金山地產等中小型發展商。
此外，還有部分內地發展商選擇借殼的曲線方式。今年前三個月，已有吉林廣澤地產股份有限公司、遼寧實華集團、中國綠景地產控股、山東青建發展有限公司等開發商完成瞭在香民間信貸利息利率多少免費諮詢試算港買殼的舉動。
在一個上市的非最佳窗口期，中小開發商仍然前赴後繼，從一個側面反映出這些開發商對融資的渴望，而這一現象背後的原因則在於內地面向房地產行業的信貸逐步收緊以及高成本融資難以為繼。
前述已上市內地房企高管表示，今年內地的銀根相對去年會稍微寬松，但針對房地產行業的信貸卻會收緊，而且資金會更多地流向大型發展商。
評級機構標準普爾在最近的一份報告中稱，多數未上市的小型開發商在資本市場的融資渠道有限，銀行貸款曾是唯一的融資渠道，但小型開發商要從國內銀行獲得開發貸可能須支付20%的利率，如果轉向信托融資取代銀行貸款，成本還要更高。
隨著土地成本不斷上升，房地產業的利潤率逐漸下降，再以15%~20%的利率融資對於中小型開發商而言已經難以承受，於是這些開發商前赴後繼湧向香港謀求上市地位以打開融資渠道。
對於這些中小發展商而言，IPO隻是第一步，其後的再融資才是上市更重要的目的所在。但要在目前的市況下通過發債實現再融資，這些中小發展商仍然面臨兩難的選擇。
近期寧波最大房企浙江興潤置業資不抵債，觸發債券市場對內房股的憂慮，超過六成的內房股已發行美元債在二手市場的價格跌破瞭發行價，這意味著若新股發債，將面臨不得不上調票息的壓力。
"近期內房股債券價格大幅下跌，投資者對新債的興趣下降。" 華富嘉洛證券定息產品部副總裁黎偲偲告訴記者，"在二手市場，恒大地產、雅居樂這樣的大型發展商債券收益率如今已經達到7%~8%，這意味著如果中小發展 商要發行債券，需要支付很高的利息才能吸引債券投資者，這會導致他們融資成分享安全的汽車貸款諮詢管道公司貸款本的上升。"
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/08072672836.shtml
留言列表
